cf-170 - page 42

ACTUALIZACIÓN
SECCIÓN
[ 42 ]
Centro Financiero
confiabilidad por el cliente al momento
del encargo; también le corresponde al
avaluador analizar, de ac uerdo a su éti-
ca profesional, que no deben aceptarse
asignaciones en condiciones que limi-
ten el alcance de trabajo de tal grado
que los resultados no tengan credibili-
dad para el uso propuesto (en este caso,
el respaldo o garantía de un crédito).
Cabe destacar que, para una entidad fi-
nanciera, la existencia de ventas como
referencias es una información rele-
vante sobre la posible disposición del
inmueble en garantía. Por esta razón, si
no se encuentran, es importante que el
avaluador aclare si la escasez se debe
a poca transparencia en el mercado u
otras condiciones, sobre todo, si se tra-
ta de ausencia real de demanda en una
localidad o segmento aletargado.
Veamos algunos de los parámetros:
la naturaleza de los referenciales, su
cantidad, rango de características o
atributos relevantes y trazabilidad de la
información.
1. Naturaleza de los comparables. El
avaluador siempre privilegiará ven-
tas reales o “cerradas” en primera
instancia, ofertas de compra y pro-
mesas en segundo lugar, y ofertas
de venta, anuncios o listados como
tercera opción. Por ejemplo, en los
Estados Unidos, los embates de la
crisis financiera han llevado a uno
de los grandes proveedores de fi-
nanciamiento, Fannie Mae, a reque-
rir sólo ventas de los últimos doce
meses. Sin embargo, las IVS 2013
validan también la utilización de
ofertas bajo el siguiente criterio: “Si
ha habido pocas transacciones re-
cientes, puede también ser apropia-
do considerar los precios de activos
idénticos o similares disponibles en
un catálogo u ofrecidos para la ven-
ta suponiendo que la relevancia de
esta información está establecida
claramente y se analiza críticamen-
Comparables Arboleda de Cáceres
Propiedad
Avaluada
1
2
3
4
5
ID
174620
143795
144321
176851
N/D
Calle / Casa
Sauce 20
Sauce 21
Guayacán
Principal 24 Almendro 18F
Limón
Tipo de información
Venta
Venta
Venta
Venta
Oferta de venta
Fuente
Registro Público Registro Público Registro Público Registro Público Corredor
Fecha:
2017
2013
2014
2015
2016
2017
Edad:
19
19
23
22
18
19
Área cerrada (m2):
160
150
150
150
150
160
Tamaño del lote (m2)
538.00
291.50
291.50
341.00
291.50
291.50
Precio total (B/.)
B/.100,000
B/.95,000
B/.105,000
B/.110,000
B/.135,000
Precio unitario (B/m2)
B/.666.67
B/.633.33
B/.700.00
B/.733.33
B/.843.75
Media sin ajustes
B/.715.42
Ajustes
Por negociación (%)
0%
0%
0%
0%
-15%
Ajuste (B/.)
0
0
0
0
-126.56
Subtotal Ajustado (B/m2)
666.67
633.33
700.00
733.33
717.19
Por condiciones del
mercado:
8%
6%
4%
2%
0%
Precios ajustados (B/m2)
53.33
38.00
28.00
14.67
0.00
Total Ajustado (B/m2)
720.00
671.33
728.00
748.00
717.19
Media ajustada
B/.781.31
Ejemplo de una Tabla de Comparables:
1...,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41 43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,...66
Powered by FlippingBook