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las condiciones y términos estipulados
para que opere la prescripción. De modo
que la prescripción adquisitiva del domi-
nio sobre bienes inmuebles constituye
un modo de adquirir el dominio sobre
dichos bienes. Por tanto, su inscripción
en el Registro Público no tiene carácter
constitutivo sino declarativo o convali-
dante de ese derecho adquirido, carácter
declarativo que también tiene la senten-
cia de pertenencia. O sea, que la pres-
cripción adquisitiva constituye un modo
de adquirir con independencia de la ins-
cripción en el Registro Público y aún de
la sentencia declarativa de pertenencia”.
Puede interpretarse entonces que el due-
ño inscrito en el Registro Público de una
finca sometida a la adquisición de domi-
nio extra registral, pierde la propiedad
de pleno derecho ante el usucapiente.
Al margen del Registro Público, éste ad-
quiere el derecho real de dominio sobre
el bien inmueble que fue sometido a la
prescripción adquisitiva, según los pre-
ceptos establecidos sobre el particular en
el Código Civil.
Señala el abogado Mario J. Galindo H.
sobre el tema que “ … la prescripción
adquisitiva extraordinaria, también deno-
minada prescripción contraria a registro o
contra tábulas, es, como queda dicho, un
modo de adquirir la propiedad de un bien
inmueble (o la de otros derechos reales
susceptibles de posesión) por el mero
hecho de haberlo poseído durante quince
(15) años con ánimo de dueño. Se trata
de un fenómeno esencialmente extrarre-
gistral, que se cumple al margen de las
constancias registrales y que extingue los
derechos dominicales del titular inscrito”.
Adicionando que “ … el derecho real de
dominio sobre bienes raíces adquirido
mediante usucapión extraordinaria surge
y se consolida en cabeza del usucapien-
te tan pronto como se den los supuestos
establecidos en el Código Civil para que
la prescripción se entienda consuma-
da. Así, la transformación del estado de
hecho (posesión) en estado de derecho
(dominio) provocada por la usucapión se
produce ipso iure y, … a espaldas del
Registro …”.
En un artículo que publicamos en un an-
terior ejemplar de esta revista, titulado
“EL TERCERO ANTE LA FE PÚBLICA RE-
GISTRAL EN EL DERECHO INMOBILIARIO
REGISTRAL PANAMEÑO”, nos referimos a
los preceptos enunciados en los artículos
1762 y 1763 del Código Civil, definidos
en reiteradas ocasiones por la Sala Civil
de la Corte Suprema de Justicia como
el principio que representa la piedra an-
gular del sistema de Derecho inmobilia-
rio registral panameño, en cuanto a la
protección que efectúa sobre el tercero
registral que cumpla los requisitos que
se desprenden de las normas citadas, a
saber, que el transmitente aparezca en el
Registro Público con facultad para trans-
mitir el inmueble, que el tercero registral
inscriba el bien en el Registro Público,
que éste actúe de buena fe y que ade-
más, obtenga la propiedad a título one-
roso. Habría que definir ahora el conflicto
de intereses que surge entre el tercero
registral y el usucapiente, tomando en
cuenta la naturaleza registral declarativa
de la usucapión, contraria a la regla ge-
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